房地产供求关系发生重大变化 政策调整优化恰逢其时
2023-07-26  来源: 未知

  7月24日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。从房地产方面来看,“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”“适时调整优化房地产政策”等提法,引起了各方高度关注。

  多位接受《证券日报》记者采访的业内专家认为,这是对房地产市场的一次新定调,同时也对外释放了后续楼市调控政策仍存边际优化空间。值得关注的是,“房住不炒”仍是底线。

  受此鼓舞,昨日A股市场地产板块及相关产业链可谓集体沸腾。截至7月25日收盘,同花顺房地产服务、房地产开发、物业管理概念等板块的涨幅依次为6.22%、5.1%、4.33%。其中,多只概念股强势涨停。除此之外,包括厨卫电器、租售同权、恒大概念、装配式建筑等地产相关产业链概念板块亦涨幅喜人。

  房地产市场供求关系发生重大变化

  会议指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

  在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,从此次会议传递出的信号来看,首先,防风险仍旧是今年房地产工作的主基调,尤其是防范供给端冲击和需求端转弱导致的行业失速等一系列风险。其次,基于房地产市场供求关系的改变,后续房地产调控政策体系和基调或面临调整优化。最后,基于第二季度以来商品房市场下滑明显、企稳态势仍需巩固的情况,预计下半年会在热点城市继续进行政策调整,但此类需求端的政策仅限于维持房地产市场稳定的需要,而非刺激楼市。

  值得关注的是,此次会议在房地产领域首次明确“房地产市场供求关系发生重大变化”,并首次提出要适时调整优化房地产政策。

  中金公司研究部认为,这种变化主要是指,经历了过去20余年的高速建设,我国房地产市场已经整体上度过了供不应求、长期过热的阶段,城镇居民住房质、量已经得到了明显提升;在这一新形势下,一部分新房需求已经达峰或进入下行周期、同时存量及增量住房供给较为充分的城市,有必要在“因城施策”框架下优化房地产政策,以支持合理的“刚性和改善性”购房需求释放。

  “从当前市场阶段特征来看,一是过去二十多年我国人均住房面积明显提升,当前户均接近1.1套住房,居民基本住房需求已得到满足。二是居民杠杆率已较高,未来进一步加杠杆空间有限。”中指研究院市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示,这些数据都表明居民基本住房需求已得到满足。

  从供给端来看,李宇嘉补充称,当前开发商大规模储备地块的时代结束,预示着房地产市场可能永久告别了大范围过热的走势。因此,楼市调控政策也要改变,即从防过热转到防过冷,从“有没有”转向“好不好”来满足居民需求,政策要从需求端刺激转向供给侧改革。

  楼市调控政策优化空间进一步打开

  在房地产市场供求关系发生重大变化的共识基础上,未来,楼市调控政策的优化空间被进一步打开。

  中国社会科学院经济研究所副研究员林盼在接受《证券日报》记者采访时表示,未来的楼市调控思路应该是从防止过热转为防止过冷。要在“房住不炒”的前提下,健康发展房地产行业,推动建立房地产业发展新模式。

  林盼认为,后续房地产市场的调控政策优化调整,将主要瞄向一二线城市。尤其是在库存较高的一、二线城市郊区,按照“一区一策”的原则,优化住房信贷政策、引导金融机构下调住房贷款利率,降低住房商业贷款首付比例等。此外,结合生育政策,对二孩以上家庭的限购套数、首付比例、房贷利率等给予一定支持。

  结合当前政策现状,中金公司研究部预计后续对于“卖一买一”“卖旧买新”家庭的政策支持空间较大。

  除了从稳需求角度出发外,供给端、投资端的稳定亦是未来政策延伸的触角。

  比如,中金公司研究部认为,促供给方面,“金融16条”部分政策延期,对头部民企的再融资或仍将加大支持;稳投资方面,城中村改造加快推进或将温和提振投资,但与之前棚改、旧改不同的是,节奏将稳妥,突出公益属性,避免大拆大建,同时加快保障性租赁住房建设,“盘活改造各类闲置房产”可能成为来源之一。总的来说,在需求下行趋势下,地产政策或托而不举,避免强刺激推升房地产泡沫。

  城中村改造成重要发力点

  此次会议不仅强调要“更好满足居民刚性和改善性住房需求”,还提出要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。

  7月21日,国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

  ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对《证券日报》记者表示,很多城中村位于城市核心地段,因此常常被作为出租房,与住房租赁行业有天然的相关性。但大部分城中村通常居住品质不高、配套设施不完善、物业管理难度大,且存在一定程度的安全问题,因此被视为城市内部的低效资产。如果能够通过专业化租赁住房企业进行统一的标准化改造与管理,则可以将这些区域从城市的痛点变为亮点,城中村就有可能变成城市发展的新动力。既扩大了租赁住房的有效供应,使现有的住户生活得更好,也可以吸引更多的新租户进驻,从而使这些区域焕发出新生机。

  “应该说,城中村改造是实现低效存量资产盘活,加大保障性租赁住房供给的有效方式。”在赵然看来,城中村改造是一个复杂的过程,涉及到大规模的投资、复杂的工程操作和众多的利益相关者,包括政府、居民、开发企业、运营企业、金融机构等。因此,在城中村改造的全生命周期过程中,金融创新工具或将成为推动城中村改造进程的催化剂,比如可以使用绿色债券等金融工具来筹集资金。


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